住宅宿泊事業法とは
日本では2016年頃をピークに民泊事業が急速に増大しました。
しかし、騒音・ゴミ出し問題といった周囲の環境悪化や無許可営業などが問題となったため、2018年6月15日に住宅民泊事業法(以下、民泊新法)が施行されました。
これにより、旅館業許可を受けなくても民泊事業を開始することが可能となりました。
民泊新法における民泊とは
民泊とは、戸建住宅やマンションなどを旅行者に貸し出すサービスです。
本来、人を宿泊させる営業は旅館業法に基づく許可が必要です。
しかし、民泊新法による届出を行うことで旅館業の許可を受けずに民泊を始めることが可能です。
ただし、旅館業許可とは下記の点で相違点があります。
- 営業日数は1年間のうち180日（条例で制限あり）
- 住居専用地域で営業可能（条例で制限あり）
- 建築基準法上の建物の用途は「一戸建ての住宅」や「共同住宅」等（ホテルまたは旅館ではない）
- 都道府県知事又は保健所設置市長(特別区長)への届出
民泊新法の届出前に確認しておくこと
民泊新法の届出を行う前に確認しておかなければならないことがあります。
この確認を怠ると物件を購入したり賃貸しても民泊新法の届出ができないことがあります。
転貸の承諾があるか
物件を賃借した場合は、賃貸人から転貸の承諾がもらえるかを確認する必要があります。
民泊といっても、また貸し(転貸)となるので民泊を目的とした転貸が可能かということを確認します。
管理規約で禁止されていないか
マンションの一部で民泊を始める場合には注意が必要です。
しかし、マンションの規約で民泊事業が禁止されていたら届出を行うことはできません。
マンショ規約及び管理組合に確認しておく必要があります。
消防法の規定に適合できるか
民泊は旅館やホテルではなく、「住居」を貸し出すことです。
しかし、民泊で使用する住居は、大半のケースで特定防火対象物という扱いとなります。
そのため、自動火災報知機や誘導灯といった消防設備が必要となります。
家主居住型と家主不在型
民泊の運用方法は家主居住型と家主不在型の2通りあります。
「家主居住型」は、ゲスト滞在中は家主が届出住宅内に居住している必要があります。
つまり、ゲスト滞在中は基本的には外出できません。(1～2時間の外出が認められるケースもあります)
これに対し「家主不在型」はゲスト滞在中に家主が滞在しません。
そのため、設備の維持や清掃などを委託する住宅宿泊管理業者を確保しておく必要があります。
設備要件
設備要件として「台所」、「浴室」、「便所」、「洗面設備」が設置されている必要があります。
これらの設備は、独立している必要はなくユニットバスなどでも該当します。
居住要件
居住要件として、民泊で使用する住居は下記のいずれかに該当している必要があります。
- 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
現に特定の者が生活の本拠として利用している家屋 - 入居者の募集が行われている家屋
マンションなどで実際の入居者の募集が行わている家屋 - 随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋
生活の本拠ではないが随時利用されている家屋
例えばセカンドハウスや別荘などです
条例の確認
民泊新法だけでなく、各自治体の条例を確認する必要があります。
なぜなら、条例で民泊新法に上乗せして規制があるからです。
民泊新法では180日の営業が認められていますが、条例で土日のみといった規制も可能です。
営業を開始しようとする地域で条例が制定されていないか必ず確認しましょう。
各自治体の主な条例の制定内容はこちら(民泊制度ポータルサイト)
民泊新法の届出
民泊新法の届出は都道府県知事か保健所設置市長(特別区長)に対して行います。
たとえば東京23区であれば、届出先は物件の所在地の区長となります。
旅館業許可とは違い、申請手数料はかかりません。
事前相談
民泊事業の大まかな計画ができたら、図面などを持参してまずは申請先の窓口で相談を受けましょう。
また、他の関係窓口に対しても相談をしておく必要があります。
廃棄物、騒音、税制、消防法などについて、所管する部署に対して事前相談を行います。
また、届出前に消防署から「消防法令適合通知書」を取得しておく必要があります。
周辺住民への事前周知
届出に先立ち、住居の近隣住民に対して書面等により事前周知を行う必要があります。
周知対象は、事業を行おうとする住居の周辺10ｍ以内が多いですが、条例によって異なるケースがあります。
また、マンションなどの集合住宅があった場合は、居住者全員への周知が必要です。
周知方法は、説明資料を作成してポスティングなどの個別配布等により周知を行います。
自治体によっては説明会の開催が必要なケースもあります。
届出の方法
民泊新法による届出は、「民泊制度運営システム」でオンライン申請が可能です。
また、システムを使用せずに窓口へ書類を持参することも可能です。
届出に必要な書類は下記の通りです。
法人の場合
- 届出書
- 定款又は寄付行為
- 法人登記事項証明書
- 役員が、破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書
- 住宅の登記事項証明書
- 住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類
- 随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類
- 住宅の図面（各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積）
- 賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類
- 転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類
- 区分所有の建物の場合、規約の写し
- 規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類
- 委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し
- 欠格事由に該当しないことを誓約する書面
個人の場合
- 届出書
- 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書
- 未成年者で、その法定代理人が法人である場合は、その法定代理人の登記事項証明書
- 欠格事由に該当しないことを誓約する書面
- 住宅の登記事項証明書
- 住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類
- 「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類
- 住宅の図面（各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積）
- 賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類
- 転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類
- 規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類
- 委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し
届出書類に関しても自治体によって異なることがあります。
必ず事前に確認しておきましょう。
運営開始
届出が受理され、保健所の担当者の検査が終われば届出番号が発布され、標識が交付されます。
標識は入口や扉など、見やすい場所に掲示しましょう。
民泊事業が行えるかの調査や相談、書類の収集と作成と結構な手間と時間を要します。
時間を短縮したい方は是非弊所までご相談ください。
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